Grunderwerbsteuer Rechner

Grunderwerbsteuer: Sätze, Bemessungsgrundlage und die Ausnahmen

Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Posten beim Immobilienkauf und der einzige, der ausschließlich davon abhängt, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen drei Prozentpunkte – bei 400.000 Euro sind das zwölftausend Euro. Dieser Text erklärt, wie sich der Betrag ergibt, was in die Bemessungsgrundlage gehört, was sie mindert, wann gar keine Steuer entsteht und welche Sonderfälle oft unterschätzt werden.

Was die Grunderwerbsteuer besteuert

Besteuert wird nicht der Besitz einer Immobilie, sondern ihr Wechsel. Ein Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück löst nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die Steuer aus – und zwar bereits mit dem Abschluss des Vertrags, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Als Grundstück gilt dabei auch das Wohnungseigentum, das Teileigentum und das Erbbaurecht.

Die Steuer ist eine Landessteuer. Bis 2006 galten bundesweit 3,5 Prozent; seit der Föderalismusreform darf jedes Land den Satz selbst festlegen. Fünfzehn Länder haben davon Gebrauch gemacht und erhöht.

Die Sätze aller 16 Bundesländer

Alle Sätze mit dem Tag, an dem sie in Kraft traten. Die drei jüngsten Änderungen: Thüringen hat zum 1. Januar 2024 als bisher einziges Land wieder gesenkt, von 6,5 auf 5,0 Prozent. Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Hamburg und Sachsen hatten zum 1. Januar 2023 angehoben.

Maßgeblich ist der Satz, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galt – nicht der zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung und nicht der zum Zeitpunkt der Zahlung. Wer im Juni 2025 in Bremen beurkundet hat, zahlt 5,0 Prozent, auch wenn der Bescheid erst im August kam.

Die Bemessungsgrundlage: die Gegenleistung

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Was das ist, steht in § 9: beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Praktisch bedeutet das:

• der beurkundete Kaufpreis – der Regelfall,
• zuzüglich übernommener Belastungen, etwa eines Wohnrechts oder einer Reallast,
• zuzüglich Leistungen an Dritte, die der Käufer für den Verkäufer übernimmt,
• abzüglich beweglicher Sachen, die nicht zum Grundstück gehören.

Nur wenn es ausnahmsweise keine Gegenleistung gibt oder sie nicht zu ermitteln ist, tritt nach § 8 Abs. 2 GrEStG der Grundbesitzwert an ihre Stelle. Beim normalen Kauf spielt das keine Rolle.

Was das Inventar abzieht

Bewegliche Sachen sind kein Grundstück. Wer eine Wohnung mit Einbauküche, Sauna oder Gartenhaus kauft, kann diese Stücke im Kaufvertrag mit eigenem Preis ausweisen; sie mindern dann die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 Euro Inventar spart das in Nordrhein-Westfalen 1.300 Euro Steuer.

Die Grenze ist der tatsächliche Zeitwert. Eine acht Jahre alte Einbauküche, die neu 25.000 Euro gekostet hat, ist nicht mehr 25.000 Euro wert – ein solcher Ansatz fällt bei der Prüfung auf. In der Praxis sehen Finanzämter genauer hin, sobald das Inventar etwa 15 Prozent des Kaufpreises erreicht, und fordern dann eine Aufstellung der einzelnen Gegenstände mit Alter und Wert. Ein bewusst überhöhter Ansatz ist keine Gestaltung, sondern eine Steuerverkürzung.

Wichtig ist außerdem, was nicht beweglich ist: Alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist – Heizung, Fenster, Bodenbeläge, ein gemauerter Kamin – gehört zum Grundstück und lässt sich nicht abziehen.

Die Instandhaltungsrücklage zählt nicht mehr

Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht der auf sie entfallende Anteil an der Instandhaltungsrücklage mit über. Von 1991 bis 2020 galt, dass dieser Anteil die Bemessungsgrundlage mindert – der Bundesfinanzhof hatte das so entschieden, und Kaufverträge wiesen ihn entsprechend aus.

Mit Urteil vom 16. September 2020, Aktenzeichen II R 49/17, hat der Bundesfinanzhof diese Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. Begründung: Die Rücklage ist Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers, und kann deshalb gar nicht mitverkauft werden. Wie sie einkommensteuerlich behandelt wird, ist dafür ohne Bedeutung.

Das ist einer der häufigsten veralteten Ratschläge im Netz. Wer den Abzug heute in den Vertrag schreibt, bekommt ihn gestrichen.

Die Freigrenze von 2.500 Euro

Nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn die Bemessungsgrundlage 2.500 Euro nicht übersteigt. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag – der Unterschied ist erheblich: Bei 2.500 Euro fällt keine Steuer an, bei 2.500,01 Euro wird der volle Betrag besteuert, nicht nur der Cent darüber. Ein Freibetrag würde die ersten 2.500 Euro immer freistellen; eine Freigrenze fällt ganz weg, sobald sie überschritten ist.

Praktisch relevant wird das bei kleinen Garagen- oder Gartenparzellen, bei Miteigentumsanteilen und bei Grundstücksarrondierungen unter Nachbarn.

Wer gar keine Grunderwerbsteuer zahlt

§ 3 GrEStG nimmt eine Reihe von Erwerben vollständig aus. Die im Familienzusammenhang wichtigsten:

• Nr. 2: Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden
• Nr. 3: Erwerb bei der Teilung eines Nachlasses unter Miterben
• Nr. 4: Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
• Nr. 5: Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung
• Nr. 6: Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln, einschließlich Stiefkindern

Die häufigste Fehlannahme betrifft Nr. 6: Verwandte in gerader Linie sind nur Vorfahren und Abkömmlinge. Geschwister gehören nicht dazu, Nichten und Neffen ebenso wenig. Ein Kauf unter Geschwistern ist voll steuerpflichtig. Wer diesen Weg gehen will, verkauft manchmal über die Eltern – ob das anerkannt wird, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in eine Beratung, nicht in einen Rechner.

Wer die Steuer schuldet

Nach § 13 Nr. 2 GrEStG sind die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Personen Steuerschuldner – Käufer und Verkäufer also gemeinsam, als Gesamtschuldner. Das Finanzamt kann sich an jeden von beiden halten.

In der Praxis vereinbaren die Kaufverträge fast ausnahmslos, dass der Käufer zahlt, und der Bescheid geht auch an ihn. Diese Vereinbarung wirkt aber nur zwischen den Vertragsparteien. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden – ein Grund, warum Verkäufer ein eigenes Interesse daran haben, dass die Steuer tatsächlich beglichen wird.

Vom Vertrag bis zum Grundbuch

Der zeitliche Ablauf ist immer derselbe und erklärt, warum die Steuer den gesamten Kauf ausbremsen kann:

1. Beurkundung. Mit dem Vertragsschluss entsteht die Steuer.
2. Anzeige durch den Notar. Nach § 18 GrEStG ist der Notar verpflichtet, den Vorgang dem Finanzamt anzuzeigen. Der Käufer muss dafür nichts tun.
3. Steuerbescheid. Das Finanzamt setzt die Steuer fest. Bis der Bescheid kommt, vergehen üblicherweise einige Wochen.
4. Fälligkeit. Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, § 15 GrEStG.
5. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt sie aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen, § 22 GrEStG.

Der letzte Punkt ist der entscheidende: Solange die Steuer nicht gezahlt ist, wird niemand Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser Zwischenzeit.

Neubau vom Bauträger: das einheitliche Vertragswerk

Wer ein unbebautes Grundstück kauft und später frei entscheidet, ob und von wem er darauf baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Wer dagegen beim Bauträger kauft, zahlt sie auf Grundstück und Bauleistung: Gegenstand des Erwerbs ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs das bebaute Grundstück.

Ausschlaggebend ist, ob der Käufer bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags im „Ob“ und „Wie“ der Bebauung noch frei war. Bestand ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag, werden beide grunderwerbsteuerlich als ein Erwerb behandelt. Bei 150.000 Euro Grundstück und 350.000 Euro Bauleistung entscheidet diese Frage in Nordrhein-Westfalen über 22.750 Euro Steuer.

Erbbaurecht

Auch die Bestellung und die Übertragung eines Erbbaurechts unterliegen der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist dann nicht ein Kaufpreis, sondern der kapitalisierte Erbbauzins: Der jährliche Zins wird mit einem Vervielfältiger nach § 13 Abs. 1 BewG und Anlage 9a zum Bewertungsgesetz multipliziert, der sich nach der Laufzeit richtet. Dasselbe gilt, wenn ein bestehendes Erbbaurecht verlängert wird.

Dieser Rechner deckt den Fall nicht ab: Er rechnet mit einem Kaufpreis. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, sollte den kapitalisierten Wert von seinem Notar oder Steuerberater ermitteln lassen und ihn dann als Kaufpreis einsetzen.

Share Deals: warum große Käufer manchmal nichts zahlen

Wird nicht die Immobilie selbst, sondern eine Gesellschaft gekauft, der sie gehört, entsteht zunächst keine Grunderwerbsteuer – der Eigentümer des Grundstücks bleibt formal derselbe. Das Gesetz kennt dafür Ersatztatbestände. Seit dem 1. Juli 2021 greifen sie, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen; zuvor lag die Schwelle bei 95 Prozent und die Frist bei fünf Jahren.

Für private Käufer eines Hauses oder einer Wohnung ist das ohne Bedeutung. Es erklärt aber, warum bei großen Portfoliokäufen oft von Grunderwerbsteuer keine Rede ist – und warum die Länder ihre Sätze erhöhen konnten, ohne dass es die größten Erwerber traf.

Was dieser Rechner nicht kann

Ehrlicherweise gehört dazu eine Liste dessen, was er nicht abbildet:

• Erbbaurechte, weil dort der kapitalisierte Erbbauzins die Bemessungsgrundlage bildet
• Bauträgerverträge, bei denen die Bauleistung mitbesteuert wird
• Anteilserwerbe an grundbesitzenden Gesellschaften
• die Steuerbefreiungen des § 3 GrEStG, die eine Prüfung des Einzelfalls verlangen
• Erwerbe, bei denen keine Gegenleistung vorliegt und der Grundbesitzwert anzusetzen ist
• historische Steuersätze für Verträge, die vor der letzten Satzänderung geschlossen wurden

Verbindlich ist immer der Bescheid des Finanzamts. Dieser Rechner bildet den Regelfall ab – den Kauf einer Wohnimmobilie zu einem Kaufpreis – und tut das auf den Cent genau.

Der Weg zurück zur Gesamtrechnung

Die Grunderwerbsteuer ist zwar der größte, aber nicht der einzige Posten. Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls der Makler kommen dazu und machen zusammen noch einmal zwischen 1,3 und 5 Prozent des Kaufpreises aus. Der Kaufnebenkosten-Rechner rechnet alle vier zusammen und übernimmt Kaufpreis, Bundesland und Inventar direkt von hier – der Knopf Alle Nebenkosten in der Ergebniskarte führt mit den eingegebenen Werten dorthin. Beide Werkzeuge greifen auf dieselben Sätze zu und müssen deshalb dieselbe Steuer ausweisen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Bayern liegt mit 3,5 Prozent am niedrigsten, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent am höchsten. Gegenüber 2025 hat sich kein Satz geändert; die letzte Änderung war die Erhöhung in Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent.

Welches Bundesland ist maßgeblich?

Das Land, in dem das Grundstück liegt. Der Wohnsitz des Käufers, der Sitz der Bank und der Amtssitz des Notars spielen keine Rolle. Wer in München wohnt und in Köln kauft, zahlt den nordrhein-westfälischen Satz von 6,5 Prozent.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids, § 15 GrEStG. Der Notar zeigt den Kauf nach § 18 GrEStG dem Finanzamt an, das den Bescheid daraufhin erstellt – meist einige Wochen nach der Beurkundung. Der Käufer muss dafür selbst nichts veranlassen.

Was passiert, wenn ich nicht zahle?

Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht aus, und ohne sie darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen (§ 22 GrEStG). Der Kauf bleibt damit unvollendet. Außerdem sind Käufer und Verkäufer nach § 13 Nr. 2 GrEStG Gesamtschuldner: Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und geht damit in die Abschreibung des Gebäudeanteils ein – sie wirkt sich also über die Nutzungsdauer verteilt aus, nicht sofort in voller Höhe.

Wie viel spare ich, wenn ich Inventar im Vertrag ausweise?

Den Steuersatz Ihres Bundeslandes auf den Inventarwert. Bei 20.000 Euro Inventar sind das in Bayern 700 Euro und in Nordrhein-Westfalen 1.300 Euro. Voraussetzung ist, dass die Gegenstände einzeln mit ihrem tatsächlichen Zeitwert im Kaufvertrag stehen. Ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises prüfen Finanzämter genauer und verlangen eine Aufstellung.

Was zählt als Inventar und was nicht?

Beweglich und damit abziehbar sind Einbauküche, Möbel, Markise, Sauna, Gartenhaus und Gartengeräte. Nicht abziehbar ist alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist: Heizung, Fenster, Türen, Bodenbeläge, Sanitärinstallation, ein gemauerter Kamin. Auch die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft zählt seit 2020 nicht mehr.

Mindert die Instandhaltungsrücklage die Steuer?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020, Aktenzeichen II R 49/17, seine seit 1991 geltende Rechtsprechung aufgegeben. Die Rücklage gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann deshalb nicht mitverkauft werden. Der Abzug wird vom Finanzamt gestrichen.

Zahlen Ehepartner untereinander Grunderwerbsteuer?

Nein. Der Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei, ebenso nach Nr. 5 der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.

Und beim Kauf von den Eltern oder unter Geschwistern?

Der Erwerb von Verwandten in gerader Linie – Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, auch Stiefkinder – ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei. Geschwister sind keine Verwandten in gerader Linie: Ein Kauf unter Geschwistern ist voll steuerpflichtig. Dasselbe gilt für Nichten, Neffen und Tanten.

Was ist die Freigrenze von 2.500 Euro?

Nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn die Bemessungsgrundlage 2.500 Euro nicht übersteigt. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.500 Euro fällt keine Steuer an, bei 2.500,01 Euro wird der volle Betrag besteuert. Relevant wird das bei kleinen Parzellen und Grundstücksarrondierungen.

Warum zahle ich beim Bauträger Steuer auf das Haus?

Weil Gegenstand des Erwerbs dann das bebaute Grundstück ist. Besteht beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang mit dem Bauvertrag – der Käufer ist im „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei –, werden beide Verträge als ein einheitliches Vertragswerk behandelt und die Bauleistung mitbesteuert.

Gilt der Satz vom Vertrag oder vom Grundbucheintrag?

Der Satz, der beim Abschluss des Kaufvertrags galt. Die Steuer entsteht mit der Beurkundung, nicht mit der Eintragung im Grundbuch und nicht mit der Zahlung. Eine Satzänderung, die nach der Beurkundung in Kraft tritt, wirkt sich auf den bereits geschlossenen Vertrag nicht aus.

Ist die Grunderwerbsteuer dasselbe wie die Grundsteuer?

Nein. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an und richtet sich nach der Gegenleistung. Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer jährlich an die Gemeinde, solange ihm die Immobilie gehört, und richtet sich nach Grundsteuerwert und Hebesatz. Die Namen ähneln sich, die Steuern haben nichts miteinander zu tun.

Werden meine Eingaben übertragen oder gespeichert?

Nein. Die Berechnung läuft vollständig als JavaScript in Ihrem Browser. Kaufpreis, Bundesland und Inventarwert verlassen Ihr Gerät nicht, es gibt keinen Server, der sie entgegennimmt. Nach dem ersten Laden funktioniert der Rechner auch offline. Nur der Knopf „Ergebnis teilen“ erzeugt einen Link, der die Eingaben enthält.

Rechtsgrundlagen der Berechnung

Die Steuer wird hier nicht geschätzt, sondern nach den Vorschriften berechnet, aus denen sie sich ergibt:

• Bemessungsgrundlage – die Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG, also im Regelfall der Kaufpreis. Mitgekauftes Inventar gehört nicht dazu, sofern es im Kaufvertrag einzeln mit seinem Zeitwert ausgewiesen ist.
• Freigrenze – nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 2.500,01 Euro wird der volle Betrag besteuert.
• Steuersätze – seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Land seinen Satz selbst fest. Vorher galten bundesweit 3,5 Prozent, die heute nur noch in Bayern gelten.
• Fälligkeit und Eigentumsumschreibung – der Bescheid wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht einträgt.

Stand der Steuersätze: 15. August 2026. Letzte Satzänderungen: Bremen 5,5 Prozent seit dem 1. Juli 2025, Thüringen 5,0 Prozent seit dem 1. Januar 2024. Jeder hinterlegte Satz trägt sein Geltungsdatum und wird bei der Auswahl des Landes angezeigt.