Kaufnebenkosten Rechner

Kaufnebenkosten beim Hauskauf: was wirklich zum Kaufpreis dazukommt

Wer ein Haus für 400.000 Euro kauft, zahlt nicht 400.000 Euro. Je nach Bundesland und Makler kommen zwischen 20.000 und 46.000 Euro dazu – Geld, das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert und das deshalb aus dem Eigenkapital kommen muss. Dieser Text zeigt, aus welchen vier Posten die Summe besteht, welche gesetzlich festgeschrieben sind, welche verhandelbar bleiben und wo die üblichen Faustformeln danebenliegen.

Die vier Posten im Überblick

Alles, was über den Kaufpreis hinaus anfällt, lässt sich vier Töpfen zuordnen. Drei davon sind gesetzlich geregelt und lassen sich auf den Cent vorausberechnen; nur einer ist Verhandlungssache.

Die Spannweite entsteht fast nur durch zwei Dinge: den Steuersatz des Bundeslandes und die Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Notar und Grundbuchamt bewegen sich zusammen in einem engen Bereich, der mit steigendem Kaufpreis prozentual sogar sinkt.

Grunderwerbsteuer: der größte einzelne Posten

Die Grunderwerbsteuer trifft jeden Erwerb eines inländischen Grundstücks. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Land seinen Satz selbst fest. Fünfzehn der sechzehn Länder haben ihn seither erhöht. Nur Bayern ist bei 3,5 Prozent geblieben – dem Satz, der bis 2006 bundesweit galt. Am oberen Ende stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent.

Der Unterschied ist spürbar: Auf 400.000 Euro ergeben 3,5 Prozent 14.000 Euro, 6,5 Prozent ergeben 26.000 Euro. Zwölftausend Euro allein dadurch, dass ein Grundstück auf der einen statt auf der anderen Seite einer Landesgrenze liegt. Maßgeblich ist immer die Lage der Immobilie, nie der Wohnsitz des Käufers.

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG, in der Regel also der beurkundete Kaufpreis. Alle Einzelheiten dazu – was hineinzählt, was abgezogen werden darf und wann gar keine Steuer entsteht – stehen auf der Seite des Grunderwerbsteuer-Rechners.

Notarkosten: warum niemand sie drücken kann

Der Kauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden, § 311b BGB. Was der Notar dafür verlangt, kann er sich nicht aussuchen: Das Gerichts- und Notarkostengesetz schreibt die Gebühren vor. Ein Notar, der weniger berechnet, verstößt gegen das Gesetz. Preisvergleiche zwischen Notariaten bringen deshalb nichts – der Unterschied läge allenfalls in wenigen Euro Auslagen.

Jede Gebühr entsteht aus zwei Zahlen: einem Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis und dem Geschäftswert, auf den er angewandt wird. Die volle Gebühr – der Satz 1,0 – steht in Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG. Bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro beträgt sie 785 Euro, bei 320.000 Euro sind es 635 Euro.

In Summe 3.599,75 Euro, also 0,9 Prozent des Kaufpreises. Zwei Dinge fallen auf. Erstens trägt der Notar Umsatzsteuer auf, das Grundbuchamt nicht. Zweitens hängen zwei der vier Gebühren am Darlehensbetrag, nicht am Kaufpreis: Wer bar zahlt, spart sie vollständig.

Die Auslagen sind der einzige Posten, der schwankt. Die Post- und Telekommunikationspauschale nach Nr. 32005 beträgt 20 Prozent der Gebühren, höchstens aber 20 Euro; die Dokumentenpauschale nach Nr. 32001 richtet sich nach der Seitenzahl der Urkunde, die vorher niemand kennt. Der Rechner setzt dafür 15 Euro an. Bei einem sehr umfangreichen Vertrag können es einige Euro mehr werden – in der Größenordnung der Gesamtsumme spielt das keine Rolle.

Grundbuchkosten: drei Eintragungen

Das Grundbuchamt rechnet nach demselben Gesetz und derselben Tabelle B wie der Notar, erhebt aber keine Umsatzsteuer. Bei einem finanzierten Kauf fallen drei Eintragungen an:

Die Auflassungsvormerkung ist die wichtigste dieser drei und die am wenigsten bekannte. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen Monate; in dieser Zeit steht noch der Verkäufer im Grundbuch und könnte die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder belasten. Die Vormerkung sperrt das. Ihre 392,50 Euro sind der billigste Teil des ganzen Vorgangs und der einzige, der ausschließlich den Käufer schützt.

Maklerprovision und das Gesetz von 2020

Bis Dezember 2020 war die Provision regional völlig unterschiedlich verteilt: In Berlin und Brandenburg zahlte sie der Käufer allein, in Hamburg meist ebenfalls, in Hessen und Bremen war sie geteilt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit § 656c BGB: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Nach § 656d BGB darf ein Verkäufer, der den Makler allein beauftragt hat, höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen – und auch das erst, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Das gilt allerdings nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher kauft. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Grundstücke ohne Bebauung und für Käufer, die selbst Unternehmer sind, bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Marktüblich sind in den meisten Ländern 7,14 Prozent Gesamtprovision einschließlich Umsatzsteuer, also 3,57 Prozent für den Käufer. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt der übliche Gesamtsatz bei 5,95 Prozent, in Hamburg bei 6,25 Prozent. Der Rechner belegt das Feld mit dem halben Landessatz vor – aber es ist ein Vorschlag, kein Gesetz. Die Provision ist der einzige der vier Posten, über den sich verhandeln lässt, und bei einem teuren Objekt geht es dabei um fünfstellige Beträge.

Wie viel Prozent sind die Kaufnebenkosten?

Die verbreitete Faustformel lautet „zehn bis fünfzehn Prozent“. Sie ist als Warnung brauchbar und als Rechnung unbrauchbar, weil sie die beiden Größen zusammenwirft, die den Unterschied ausmachen. Die folgende Tabelle zeigt dieselbe Immobilie – 400.000 Euro Kaufpreis, 320.000 Euro Darlehen – in allen sechzehn Ländern, einmal ohne und einmal mit Makler.

Ohne Makler liegt die Spanne zwischen 4,85 und 7,85 Prozent, mit Makler zwischen 8,42 und 11,42 Prozent. Die berüchtigten fünfzehn Prozent kommen bei einem normalen Wohnungskauf also gar nicht vor – sie entstehen erst, wenn jemand Umzug, Renovierung und Küche mit einrechnet, was mit Kaufnebenkosten im engeren Sinn nichts zu tun hat.

Warum die Bank die Nebenkosten nicht mitfinanziert

Eine Bank besichert ihr Darlehen mit der Immobilie. Steuern, Gebühren und Provisionen erhöhen aber deren Wert nicht um einen Cent – wer heute für 400.000 Euro kauft und morgen wieder verkaufen müsste, bekäme die Nebenkosten nicht zurück. Deshalb verlangen Banken sie üblicherweise aus Eigenkapital. Wer 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Makler kauft, braucht also rund 46.000 Euro, bevor über eine Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis überhaupt gesprochen wird.

Sogenannte Vollfinanzierungen, die die Nebenkosten einschließen, gibt es; sie sind teurer und setzen ein sehr sicheres Einkommen voraus. Für die Planung ist es sinnvoller, die Nebenkosten als das zu behandeln, was sie sind: Geld, das vorhanden sein muss.

Wann welcher Posten fällig wird

Die vier Beträge kommen nicht gleichzeitig. Die Reihenfolge zu kennen hilft, weil zwischen dem ersten und dem letzten mehrere Monate liegen.

1. Beurkundung. Der Notar stellt seine Rechnung kurz nach dem Termin, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist.
2. Wenige Wochen später: der Steuerbescheid. Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das daraufhin die Grunderwerbsteuer festsetzt. Sie wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, § 15 GrEStG.
3. Nach der Zahlung: die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein, § 22 GrEStG. Die Steuer ist damit kein Nachklapp, sondern der Flaschenhals des ganzen Vorgangs.
4. Kaufpreisfälligkeit und Maklerrechnung. Der Makler rechnet in der Regel nach Beurkundung ab; der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt.
5. Zuletzt: die Grundbuchkosten. Das Amt berechnet sie mit der Eintragung, also am Ende.

Was in diesem Rechner nicht enthalten ist

Bewusst nicht enthalten sind alle Beträge, die keiner Formel folgen. Sie gehören in die Finanzplanung, aber nicht in eine Rechnung, die auf den Cent stimmen soll:

• Umzug, Renovierung, Küche und Möbel
• Gutachter oder Bausachverständiger, meist 500 bis 2.000 Euro
• Erschließungsbeiträge bei unbebauten Grundstücken
• Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen später abgerufen wird
• Kosten der Löschung alter Grundschulden des Verkäufers – die trägt üblicherweise er
• laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld

Auch die Grundsteuer gehört ausdrücklich nicht dazu, obwohl sie ähnlich klingt: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, die Grundsteuer jedes Jahr, solange die Immobilie einem gehört.

Wo sich sparen lässt – und wo nicht

Von den vier Posten sind zwei unbeweglich, einer teilweise beeinflussbar und einer verhandelbar.

Das Inventar ist der bekannteste Hebel. Mitgekaufte bewegliche Sachen – Einbauküche, Markise, Sauna, Gartengeräte – gehören nicht zum Grundstück und damit nicht zur Gegenleistung. Werden sie im Kaufvertrag mit eigenem Preis ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 Euro Inventar und 6,5 Prozent sind das 1.300 Euro weniger Steuer. Die Grenze ist der tatsächliche Zeitwert: Finanzämter prüfen genauer, sobald das Inventar etwa 15 Prozent des Kaufpreises erreicht, und verlangen dann eine Aufstellung mit Alter und Wert der einzelnen Stücke. Ein zu hoch angesetzter Küchenpreis ist keine Grauzone, sondern eine Steuerverkürzung.

Die Grundschuld muss nicht auf den vollen Kaufpreis lauten, sondern nur auf den Darlehensbetrag. Wer 320.000 statt 400.000 Euro eintragen lässt, spart bei Notar und Grundbuchamt zusammen rund 300 Euro. Wer sie später aufstocken muss, zahlt allerdings ein zweites Mal – der Spareffekt gilt nur, wenn der Betrag von Anfang an stimmt.

Die Provision ist die größte verhandelbare Position. Ein Prozentpunkt weniger sind bei 400.000 Euro 4.000 Euro – deutlich mehr, als sich an allen anderen Stellen zusammen holen lässt.

Beim Notar ist dagegen nichts zu holen. Wer Angebote vergleicht, vergleicht identische Zahlen.

Die Instandhaltungsrücklage: ein verbreiteter Irrtum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht der Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft mit über. Jahrzehntelang galt, dass dieser Anteil wie Inventar behandelt wird und die Grunderwerbsteuer mindert – so stand es in einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 1991.

Mit dem Urteil vom 16. September 2020 (Aktenzeichen II R 49/17) hat der Bundesfinanzhof diese Rechtsprechung aufgegeben. Die Rücklage ist Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers; sie kann deshalb nicht mitverkauft werden und mindert die Bemessungsgrundlage nicht. Ratgeber, die den Abzug noch empfehlen, sind auf dem Stand von vor 2021. Wer ihn in den Vertrag schreibt, bekommt ihn vom Finanzamt gestrichen.

Neubau vom Bauträger: wenn die Steuer auch auf das Haus fällt

Wer ein Grundstück kauft und später unabhängig davon ein Haus darauf baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück. Wer dagegen bei einem Bauträger ein fertiges Haus kauft, zahlt sie auf beides – Grundstück und Bauleistung –, weil Gegenstand des Erwerbs nach ständiger Rechtsprechung das bebaute Grundstück ist. Man spricht vom einheitlichen Vertragswerk.

Entscheidend ist, ob der Käufer beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags im „Ob“ und „Wie“ der Bebauung noch frei war. War er an einen bestimmten Bauunternehmer gebunden, sind beide Verträge grunderwerbsteuerlich einer. Bei 150.000 Euro Grundstück und 350.000 Euro Bauleistung entscheidet diese Frage in Nordrhein-Westfalen über 22.750 Euro.

Wenn gar keine Steuer anfällt

§ 3 GrEStG nimmt einige Erwerbe vollständig aus. Die praktisch wichtigsten:

• Erwerbe, deren Bemessungsgrundlage 2.500 Euro nicht übersteigt (Nr. 1)
• Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden (Nr. 2)
• Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner (Nr. 4)
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also von den Eltern oder an die Kinder (Nr. 6)

Die 2.500 Euro sind eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.500,01 Euro wird der volle Betrag besteuert, nicht nur der Cent darüber. Geschwister sind übrigens nicht Verwandte in gerader Linie – ein Kauf unter Geschwistern ist voll steuerpflichtig, ein Kauf zwischen Eltern und Kind nicht.

Ein Rechenbeispiel bis zur letzten Stelle

Eine Eigentumswohnung in Köln, 400.000 Euro Kaufpreis, 320.000 Euro Darlehen, Makler mit dem üblichen Käuferanteil von 3,57 Prozent, kein Inventar:

• Grunderwerbsteuer, 6,5 Prozent von 400.000 Euro: 26.000,00 €
• Notarkosten einschließlich Auslagen und Umsatzsteuer: 3.599,75 €
• Grundbuchkosten für drei Eintragungen: 1.812,50 €
• Maklerprovision, 3,57 Prozent: 14.280,00 €
• Summe der Kaufnebenkosten: 45.692,25 €, also 11,42 Prozent
• Gesamtkosten des Erwerbs: 445.692,25 €

Dieselbe Wohnung in München würde 33.692,25 Euro Nebenkosten auslösen – zwölftausend Euro weniger, allein wegen des bayerischen Steuersatzes. Ohne Makler blieben in Köln 31.412,25 Euro.

Häufige Fehler beim Überschlagen

Vier Denkfehler tauchen immer wieder auf, und alle vier kosten Geld:

1. Den Steuersatz des Wohnorts nehmen. Es zählt die Lage der Immobilie. Wer in Bayern wohnt und in Nordrhein-Westfalen kauft, zahlt 6,5 Prozent.
2. Notar und Grundbuch als „ein Prozent“ abhaken. Mit Grundschuld sind es eher 1,2 bis 1,4 Prozent, bei kleinen Kaufpreisen auch deutlich mehr – die Gebührentabelle ist degressiv.
3. Die Provision ohne Umsatzsteuer rechnen. „3 Prozent“ sind mit Umsatzsteuer 3,57 Prozent, bei 400.000 Euro also 2.280 Euro Unterschied.
4. Die Nebenkosten in die Finanzierung einplanen. Sie müssen in aller Regel aus Eigenkapital kommen.

Rechnen im Browser, ohne dass Zahlen die Seite verlassen

Kaufpreis, Darlehensbetrag und Bundesland sagen einiges über die finanzielle Lage eines Menschen aus. Diese Angaben werden hier ausschließlich im Browser verarbeitet: Es gibt keinen Server, der sie entgegennimmt, und keine Datenbank, in der sie landen könnten. Nach dem ersten Laden funktioniert der Rechner auch ohne Internetverbindung.

Eine Ausnahme sollte man kennen: Wer den Knopf Rechnung teilen benutzt, verschickt einen Link, in dem die eingegebenen Werte stehen. Das ist gewollt – nur so kommt beim Empfänger dieselbe Rechnung an. Die beiden Knöpfe Seite teilen im Kopf und im Fuß verschicken dagegen immer nur die nackte Adresse, ohne jede Zahl.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Ohne Makler zwischen 4,85 und 7,85 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Mit Makler zwischen 8,42 und 11,42 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen sind das 19.412 bis 45.692 Euro. Den Unterschied machen fast ausschließlich der Grunderwerbsteuersatz des Landes und die Frage, ob ein Makler beteiligt ist.

Welche Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten?

Vier Posten: die Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Bundeslandes, die Notarkosten für Beurkundung, Vollzug und Betreuung, die Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld, sowie die Maklerprovision. Umzug, Renovierung, Küche und Gutachter zählen nicht dazu – sie folgen keiner Gebührenordnung und lassen sich nicht vorausberechnen.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht. Banken besichern ihr Darlehen mit der Immobilie, und Steuern und Gebühren erhöhen deren Wert nicht. Sie müssen deshalb üblicherweise aus Eigenkapital gezahlt werden. Vollfinanzierungen, die die Nebenkosten einschließen, gibt es, sie sind aber teurer und setzen ein sehr sicheres Einkommen voraus.

Warum ist die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland anders?

Seit der Föderalismusreform 2006 darf jedes Land seinen Satz selbst festlegen. Vorher galten bundesweit 3,5 Prozent. Fünfzehn Länder haben seither erhöht, nur Bayern ist bei 3,5 Prozent geblieben. Am oberen Ende stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent.

Welches Bundesland zählt, wenn ich woanders wohne?

Immer das Land, in dem die Immobilie liegt. Der Wohnsitz des Käufers spielt keine Rolle, ebenso wenig der Sitz des Notars oder der Bank.

Kann ich beim Notar Geld sparen, indem ich Angebote vergleiche?

Nein. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und sind für jeden Notar in Deutschland gleich. Ein Notar, der weniger berechnet, verstößt gegen das Gesetz. Unterschiede gibt es nur bei den Auslagen für Dokumente und Porto, und die bewegen sich im Bereich weniger Euro.

Wie viel spare ich, wenn ich das Inventar getrennt ausweise?

Den Steuersatz Ihres Bundeslandes auf den Inventarwert. Bei 20.000 Euro Inventar und 6,5 Prozent sind das 1.300 Euro. Voraussetzung ist, dass die Sachen im Kaufvertrag einzeln mit ihrem tatsächlichen Zeitwert stehen. Finanzämter prüfen genauer, sobald das Inventar etwa 15 Prozent des Kaufpreises erreicht, und verlangen dann eine Aufstellung.

Mindert die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Nein, nicht mehr. Der Bundesfinanzhof hat diese jahrzehntelange Praxis mit Urteil vom 16. September 2020, Aktenzeichen II R 49/17, aufgegeben. Die Rücklage gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann deshalb nicht mitverkauft werden. Ratgeber, die den Abzug noch empfehlen, sind veraltet.

Was ändert sich, wenn ich bar zahle?

Zwei Posten fallen weg: die Beurkundung der Grundschuldbestellung beim Notar und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Bei 320.000 Euro Darlehen sind das zusammen rund 1.390 Euro einschließlich Umsatzsteuer. Tragen Sie das Darlehensfeld einfach nicht aus, dann rechnet der Rechner ohne diese beiden Positionen.

Muss ich als Käufer die Maklerprovision allein zahlen?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher kauft, nicht mehr. Seit dem 23. Dezember 2020 darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen (§§ 656c, 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke sowie für gewerbliche Käufer gilt diese Grenze nicht.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Der Bescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung, weil der Notar den Kauf dem Finanzamt anzeigen muss. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein (§ 22 GrEStG).

Ist die Grunderwerbsteuer dasselbe wie die Grundsteuer?

Nein. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an und richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer jedes Jahr an die Gemeinde, solange ihm die Immobilie gehört; sie richtet sich nach dem Grundsteuerwert und dem Hebesatz der Gemeinde. Nur die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten.

Warum sind die Nebenkosten bei einer teuren Immobilie prozentual niedriger?

Weil die Gebührentabelle des GNotKG degressiv ist: Der Betrag steigt mit dem Geschäftswert, der Anteil daran sinkt. Die volle Gebühr beträgt bei 50.000 Euro noch 165 Euro, also 0,33 Prozent, bei 500.000 Euro 935 Euro, also 0,19 Prozent. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision bleiben dagegen prozentual konstant.

Werden meine Eingaben gespeichert oder übertragen?

Nein. Die gesamte Berechnung läuft als JavaScript in Ihrem Browser. Es gibt keinen Server, der Kaufpreis, Darlehen oder Bundesland entgegennimmt, und keine Speicherung. Nach dem ersten Laden funktioniert der Rechner auch ohne Internetverbindung. Nur wenn Sie den Knopf „Rechnung teilen“ benutzen, entsteht ein Link, der Ihre Eingaben enthält.

Ersetzt dieser Rechner eine Beratung?

Nein. Er rechnet den Regelfall eines Wohnimmobilienkaufs nach den gesetzlichen Gebührenordnungen. Sonderfälle wie Erbbaurecht, Bauträgerverträge, Anteilserwerbe an Gesellschaften oder Erwerbe innerhalb der Familie können anders ausfallen. Verbindlich ist allein die Rechnung Ihres Notars und der Bescheid Ihres Finanzamts.

Rechtsgrundlagen der Berechnung

Dieser Rechner schätzt nicht mit Prozentpauschalen, sondern rechnet die Gebühren nach den Vorschriften nach, aus denen sie sich ergeben:

• Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG; unter der Freigrenze von 2.500 Euro wird nach § 3 Nr. 1 GrEStG keine Steuer erhoben. Die Steuersätze legen die Länder seit der Föderalismusreform 2006 selbst fest.
• Notarkosten – Gebührensätze nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG: Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100), Vollzug (KV 22110), Betreuung (KV 22200) und, sofern finanziert wird, die Grundschuldbestellung (KV 21200). Die Gebührenhöhe folgt der Tabelle B, aufgebaut nach der Stufenregel des § 34 Abs. 2 GNotKG. Dazu Auslagen (KV 32001, 32005) und 19 Prozent Umsatzsteuer (KV 32014).
• Grundbuchkosten – Auflassungsvormerkung (KV 14150), Eigentumsumschreibung (KV 14110) und Eintragung der Grundschuld (KV 14121), ebenfalls nach Tabelle B. Auf Gerichtskosten fällt keine Umsatzsteuer an.
• Maklerprovision – Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer nach §§ 656a bis 656d BGB, geltend für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020.

Stand der Steuersätze: 15. August 2026. Letzte Satzänderungen: Bremen 5,5 Prozent seit dem 1. Juli 2025, Thüringen 5,0 Prozent seit dem 1. Januar 2024. Jeder im Rechner hinterlegte Satz trägt sein Geltungsdatum und wird bei der Auswahl des Landes angezeigt.